Bail commercial

Le bail commercial est le contrat par lequel un propriétaire (le bailleur) loue des locaux à un exploitant (le preneur) pour y exercer une activité commerciale. Il relève d’un statut du Code de commerce protecteur du preneur : une durée de neuf ans au moins et un droit au renouvellement, à défaut duquel le bailleur doit en principe verser une indemnité d’éviction.

En hôtellerie

Pour un hôtel exploité par un locataire, le bail est la pièce maîtresse de la valeur du fonds. Les locaux hôteliers sont souvent considérés comme monovalents : le loyer de renouvellement peut alors échapper au plafonnement et être fixé selon les usages de la profession, à partir de la recette de l’établissement. La portée exacte de cette règle s’apprécie au cas par cas avec un avocat en baux commerciaux.

Les clauses lues en premier par un acquéreur :

• durée résiduelle et date de la prochaine échéance
• loyer, indexation et clause de révision
• destination des lieux
• répartition des charges et des travaux, notamment des grosses réparations (article 606 du Code civil)
• clause de cession : agrément du bailleur, intervention à l’acte, garantie solidaire du cédant

Dans une transaction

Céder un fonds de commerce suppose de transmettre le droit au bail dans le respect de ses clauses, ce qui peut imposer l’accord ou l’intervention du bailleur et conditionner le calendrier. Une échéance proche crée une incertitude sur le futur loyer, que l’acquéreur intègre dans son prix. Le ratio loyer / CA permet de vérifier que l’exploitation supporte durablement le loyer. Un audit du bail par l’avocat, avant la mise en vente, évite de découvrir ces points en cours de négociation.

À ne pas confondre avec

La location-gérance, qui loue le fonds de commerce et non les murs, et le contrat de management, qui confie la gestion à un opérateur sans lui louer l’hôtel.

Pour céder un fonds hôtelier exploité sous bail : céder un hôtel.