Hôtels à Bruxelles : investir et céder dans la capitale européenne

Bruxelles est à la fois la capitale de la Belgique, le siège des principales institutions de l’Union européenne et celui de l’OTAN. Peu de villes concentrent autant de décideurs, de diplomates et de représentants d’intérêts sur un territoire aussi resserré. L’hôtellerie bruxelloise vit de ce rôle. Elle obéit aussi à un cadre juridique belge, en grande partie régional, qu’un vendeur habitué au droit français ne doit pas supposer identique.

Une capitale à plusieurs fonctions

La Commission européenne, le Conseil de l’Union européenne et le Conseil européen siègent dans le quartier européen. Le Parlement européen y tient ses réunions de commissions et de groupes politiques, et une partie de ses sessions. Autour d’eux gravitent les représentations permanentes des États membres, de nombreux représentants d’intérêts, des fédérations professionnelles, des associations internationales, des cabinets de conseil et des médias.

Le siège de l’OTAN, au nord-est de la ville, ajoute ses propres délégations, ses réunions ministérielles et ses sommets. La plupart des États entretiennent à Bruxelles plusieurs représentations distinctes : auprès de la Belgique, de l’Union et de l’OTAN.

S’y ajoutent les fonctions de capitale nationale et régionale, les sièges d’entreprises belges et internationales, les universités et les hôpitaux.

Le rythme de la demande

La semaine institutionnelle

La demande d’affaires se concentre du lundi au jeudi. Elle suit le calendrier des institutions : réunions du Conseil, sommets européens, semaines parlementaires, réunions de l’OTAN. Les sommets remplissent la ville, mais s’accompagnent de périmètres de sécurité qui compliquent l’accès à certains quartiers. Le mois d’août, lorsque les institutions tournent au ralenti, est sensiblement plus calme.

Pour un acquéreur, la question est celle de la dépendance. Quelle part du chiffre d’affaires vient de contrats négociés avec des institutions, des organisations ou des entreprises ? Ces contrats sont-ils renouvelés chaque année, et à quelles conditions ? Un hôtel qui dépend de quelques comptes est lu différemment d’un hôtel à la clientèle dispersée.

Congrès, salons et tourisme

Bruxelles accueille de nombreux congrès d’associations internationales, dont beaucoup ont leur siège dans la ville. Brussels Expo, sur le plateau du Heysel, et le centre de congrès du Mont des Arts reçoivent salons et conférences.

Le week-end, le tourisme de court séjour prend le relais : la Grand-Place et les maisons Art nouveau de Victor Horta, inscrites au patrimoine mondial de l’UNESCO, l’Atomium, les musées royaux, la bande dessinée, la gastronomie. Cette clientèle, plus sensible au prix, ne compense pas toujours le recul de la demande d’affaires. Un acquéreur compare donc la semaine et le week-end, puis remonte jusqu’au GOP pour mesurer ce que chaque clientèle rapporte.

L’accès

L’aéroport de Bruxelles-National, à Zaventem, et celui de Charleroi desservent la ville. La gare du Midi relie Bruxelles par la grande vitesse à Paris, Londres, Amsterdam et Cologne. Une partie de la clientèle d’affaires fait l’aller-retour dans la journée depuis Paris, ce qui pèse sur les nuitées.

Les actifs que l’on y rencontre

• Les hôtels sous enseigne internationale, dans le quartier européen, le centre historique et autour des gares. Ils sont souvent exploités sous contrat de management ou sous franchise : la durée restante du contrat, ses conditions de sortie et les exigences de rénovation de l’enseigne pèsent sur la valeur.
• Les hôtels indépendants installés dans des maisons de maître ou des immeubles anciens du centre, d’Ixelles, de Saint-Gilles ou du Sablon, souvent de taille réduite, parfois familiaux.
• Les conversions de bureaux. Des immeubles de bureaux, notamment dans les quartiers d’affaires, sont parfois transformés en hôtels. Le potentiel existe, mais chaque projet suppose un permis d’urbanisme et des travaux lourds de mise en conformité.
• Les appart-hôtels et résidences de séjour, adaptés aux missions longues, aux stagiaires et aux consultants des institutions.
• Les actifs mixtes, où l’hôtel partage l’immeuble avec des bureaux, des commerces ou des logements, avec les questions de copropriété et de répartition des charges que cela pose.

Anvers, Gand et Bruges, proches de la capitale, forment d’autres marchés hôteliers belges, plus tournés vers le tourisme et, pour Anvers, vers le port et le commerce.

Un cadre belge, et d’abord régional

Ce qui relève de la Région

La Belgique est un État fédéral. Plusieurs matières qui comptent pour un hôtel relèvent des Régions : à Bruxelles, la Région de Bruxelles-Capitale. C’est le cas, en principe, de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire, de la protection du patrimoine, d’une part importante de la fiscalité immobilière, dont les droits d’enregistrement sur les ventes d’immeubles, et de la réglementation de l’hébergement touristique. La commune intervient aussi, notamment pour les permis.

Concrètement, un même projet ne suit pas les mêmes règles à Bruxelles, à Anvers ou à Namur. Un immeuble classé ou inscrit à l’inventaire du patrimoine bruxellois limite les transformations possibles.

Ce qui diffère du droit français

Le vocabulaire est souvent proche, les règles ne le sont pas. Le bail commercial belge n’est pas le bail commercial français. Le droit des sociétés, le transfert des contrats de travail lors d’une cession, la fiscalité d’une cession de titres comparée à celle d’une vente d’immeuble obéissent à des règles belges. Les arbitrages entre share deal et asset deal ne se transposent pas d’un pays à l’autre. Le notariat belge intervient pour les mutations immobilières.

Nos guides décrivent le cadre français. Pour un hôtel situé en Belgique, chaque point juridique, fiscal ou social doit être validé par un notaire, un avocat et un conseil fiscal belges, à la date de l’opération.

Préparer une cession bruxelloise

Bruxelles est bilingue. Selon les acquéreurs visés, la documentation se prépare en français, en néerlandais ou en anglais. Les acquéreurs eux-mêmes sont variés : groupes belges et européens, investisseurs flamands, néerlandais ou français, family offices. Un acquéreur français découvrira le droit belge et posera des questions qu’un acquéreur belge ne posera pas.

Quelques points méritent d’être traités avant toute approche :

• les contrats négociés avec les institutions, les organisations et les entreprises : durée, renouvellement, clauses de changement de contrôle
• le contrat d’enseigne ou de management : échéance, conditions de sortie, travaux exigés
• l’urbanisme : conformité des permis à l’usage réel de l’immeuble, situation patrimoniale, travaux autorisés
• la sécurité incendie et l’accessibilité des immeubles anciens

Une data room bien ordonnée raccourcit les échanges. Le guide La data room d’une cession hôtelière en donne la trame, à adapter aux pièces belges.

La confidentialité pose ici une difficulté particulière. Les clients institutionnels et les grands comptes sont peu nombreux et se parlent. Une rumeur de vente peut les amener à reporter un renouvellement de contrat, et les équipes à chercher ailleurs. Rien ne circule sans accord de confidentialité et le teaser reste anonyme. L’identité de l’hôtel n’est remise qu’au stade de la visite ou de la lettre d’intention lorsque le personnel ne doit rien savoir.

Notre intervention

Nous suivons la France et la Belgique ensemble, ce qui permet de présenter un actif bruxellois à des acquéreurs des deux pays. Nous conseillons le seul vendeur, sous mandat exclusif, en coordination avec ses conseils belges, et présentons l’hôtel hors marché aux acquéreurs qualifiés du Cercle. La page Céder un hôtel décrit la démarche.