Hôtels à Annecy et en Haute-Savoie : lac, stations et Genève

La Haute-Savoie réunit dans un même département deux lacs, une partie du massif du Mont-Blanc, plusieurs grandes stations de ski et une frontière avec une métropole internationale. Un hôtel peut y vivre de l’été seul, de l’hiver seul, ou des deux. La première question d’un acquéreur n’est donc pas « combien », mais « quand » : à quelle période l’hôtel gagne sa vie, et que se passe-t-il le reste de l’année.

Deux saisons, deux intersaisons

Le lac

Annecy et son lac attirent une clientèle de loisirs nombreuse de mai à septembre : vieille ville, rives, sports nautiques, randonnée et vélo. Le Festival international du film d’animation, en juin, et son marché professionnel remplissent la ville. La Fête du lac, en été, en fait autant. Sur la rive est, les communes de Talloires, Menthon-Saint-Bernard ou Veyrier-du-Lac accueillent des établissements de loisirs plus haut de gamme.

Au nord, le Léman ajoute Évian-les-Bains et Thonon-les-Bains, avec leur tradition thermale, leurs eaux et une clientèle de séminaires et de bien-être.

Hors été, Annecy conserve une clientèle d’affaires liée aux entreprises du bassin, à l’industrie de la vallée de l’Arve et au secteur des sports de plein air. L’hiver au bord du lac reste plus calme.

Les stations

Chamonix, Megève, Saint-Gervais, Les Gets, Morzine et Avoriaz, La Clusaz, Le Grand-Bornand, Flaine : chaque domaine a son public, sa clientèle étrangère et son niveau de prix. L’hiver y porte l’essentiel du chiffre d’affaires. L’été, la randonnée, l’alpinisme, le VTT et les événements sportifs ont donné à plusieurs stations une seconde saison réelle, plus courte et moins rémunératrice.

Entre les deux, avril-mai et octobre-novembre, beaucoup d’établissements ferment. Ces intersaisons structurent tout : la masse salariale, les travaux, et le calendrier d’une éventuelle cession.

Ce que l’acquéreur en déduit

Un acquéreur lit le compte d’exploitation saison par saison. Il regarde le chiffre d’affaires de chaque période, le nombre de semaines d’ouverture, le prix moyen en haute et en basse saison, et la part des séjours à la semaine. Pour une station, il pose aussi la question de l’enneigement : l’altitude du domaine, la neige de culture, la diversification de l’offre d’été. Un hôtel qui dépend d’un domaine de moyenne altitude sera regardé avec plus de prudence qu’un autre.

Genève, la clientèle suisse et les acquéreurs transfrontaliers

L’aéroport de Genève dessert l’ensemble du département. Le Léman Express relie le canton de Genève à Annemasse, Thonon, Évian et Annecy. La proximité joue de plusieurs façons.

• La demande. La Genève internationale, ses organisations, ses banques et ses entreprises génèrent une clientèle d’affaires et de réunions qui déborde sur le Genevois français et sur Annecy. La clientèle suisse vient le week-end, en famille, pour le lac comme pour le ski.
• Les équipes. L’écart avec les salaires pratiqués en Suisse complique le recrutement et la fidélisation du personnel hôtelier. Le logement des salariés, rare et cher, devient un sujet d’exploitation. Un hôtel qui dispose de logements pour son personnel le fait valoir.
• Les acquéreurs. Des investisseurs et exploitants suisses s’intéressent à des actifs côté français. Ils attendent une documentation complète, des chiffres retraités et une lecture claire du droit français : montage, fiscalité, droit social. Le guide Asset deal ou share deal pose les bases de ce choix.

Trois familles d’actifs

Les hôtels familiaux de station

Beaucoup d’hôtels de station sont tenus par des familles du pays, parfois depuis l’ouverture du domaine skiable. Ils ont souvent un restaurant, parfois un spa ou une piscine ajoutés au fil des rénovations. Le repreneur regarde la place du propriétaire dans l’accueil et dans la cuisine, l’état du bâtiment après des décennies d’hivers, et les travaux de mise aux normes repoussés. Les rémunérations familiales et les dépenses mixtes doivent être retraitées pour présenter un EBE qu’un tiers retrouverait.

Les hôtels de lac

Sur les rives d’Annecy et du Léman, le foncier est rare et la vue a une valeur que tout acquéreur intègre. Mais le potentiel d’extension est limité par les règles d’urbanisme. La valeur se lit alors d’abord dans l’exploitation existante, et prudemment dans ce qui pourrait être construit.

Les résidences de tourisme

Les résidences de tourisme sont nombreuses en station. Leur montage est particulier : les appartements appartiennent souvent à des investisseurs particuliers, qui les louent chacun à l’exploitant par un bail commercial. Céder l’exploitation d’une résidence, c’est donc céder un fonds qui repose sur des dizaines de baux, avec leurs échéances, leurs loyers et leurs conditions de renouvellement. L’acquéreur les audite un par un. Un calendrier de renouvellement mal anticipé peut peser sur la valeur.

Montagne et lac : ce que le droit encadre

En zone de montagne, la loi Montagne pose en principe une urbanisation en continuité des bourgs et hameaux existants, et soumet les projets touristiques d’envergure à une procédure d’autorisation spécifique (les unités touristiques nouvelles). Une extension ou une construction nouvelle se vérifie donc avant d’être mise en avant dans un dossier.

Les rives des grands lacs, dont le lac d’Annecy et le Léman, relèvent aussi en principe de la loi Littoral. Les deux régimes peuvent s’ajouter.

Les risques naturels, avalanches, chutes de blocs, crues torrentielles, font l’objet de plans de prévention qui conditionnent la constructibilité et figurent dans l’information remise à l’acquéreur.

Sur tous ces points, le notaire, l’avocat en urbanisme et la commune donnent la réponse applicable à la date de l’opération. Les travaux exigés par le classement ou par la réglementation ERP s’y ajoutent. Le guide CAPEX, mises aux normes et classement en détaille l’effet sur le prix.

Céder en station : une affaire de calendrier

Une vente mal placée dans l’année peut coûter une saison. Quelques principes :

• Préparer pendant la saison, présenter à l’intersaison. Les comptes de la saison écoulée sont le meilleur argument. Ils doivent être disponibles et lisibles quand les acquéreurs reçoivent le dossier.
• Visiter quand l’hôtel est calme, ou fermé, sans échange avec le personnel. Une visite en pleine saison d’hiver se remarque.
• Sécuriser la saison suivante. Les recrutements de saisonniers et les réservations de groupes se font des mois à l’avance. Une rumeur au mauvais moment peut faire partir un chef ou un directeur qui ne reviendra pas.
• Viser une signature hors saison, pour que la transition se fasse avant l’ouverture et non en plein hiver.

Dans une vallée ou une station, les hôteliers, les moniteurs, les loueurs et les commerçants se connaissent tous. Une annonce, même anonyme, est vite rapprochée d’un établissement précis. Rien ne circule sans accord de confidentialité. Le teaser est testé par quelqu’un qui connaît la station, et l’identité de l’hôtel n’est remise qu’à la visite ou à la lettre d’intention quand les équipes ne doivent rien savoir.

Notre intervention

Nous conseillons le seul vendeur, sous mandat exclusif, et nous présentons l’hôtel hors marché à des acquéreurs qualifiés du Cercle : groupes, exploitants, family offices, dont les critères correspondent à l’actif. La page Céder un hôtel décrit la démarche.