Lexique

Les termes de la transaction hôtelière, définis simplement, avec leur usage en cession.

Lettre A

Accord de confidentialité (NDA)
Contrat par lequel un acquéreur potentiel s’engage à garder confidentielles les informations reçues sur un actif et à ne les utiliser que pour étudier l’opération.
Asset deal
Un asset deal est la cession directe des actifs de l’hôtel (immeuble, fonds de commerce, ou les deux) : la société venderesse subsiste et conserve son passif.

Bail commercial
Le bail commercial est le contrat par lequel un bailleur loue des locaux à un exploitant pour une activité commerciale, sous un statut protecteur qui ouvre au preneur un droit au renouvellement.

Carte professionnelle CPI
Carte délivrée par la chambre de commerce et d’industrie qui autorise, sous la loi Hoguet, l’intermédiation dans les opérations sur immeubles et fonds de commerce.
Classement hôtelier
Attribution à un hôtel d’une catégorie de une à cinq étoiles, à sa demande, après contrôle du respect d’un référentiel. En France, elle est prononcée par Atout France.
Closing
Date de réalisation de la cession : les conditions suspensives sont levées, le prix est payé et la propriété de l’actif ou des titres est transférée à l’acquéreur.
Contrat de management
Par le contrat de management (ou de gestion), le propriétaire d’un hôtel en confie l’exploitation à un opérateur rémunéré par honoraires, tout en conservant le risque d’exploitation.

Data room
La data room est l’espace documentaire, généralement virtuel, où le vendeur met à disposition des acquéreurs retenus les pièces nécessaires à leur due diligence, avec un accès nominatif et tracé.
Due diligence
Ensemble des audits menés par l’acquéreur, ou pour le vendeur, afin de vérifier les informations communiquées sur un actif : comptes, juridique, fiscal, social, technique et sécurité.

EBE (excédent brut d’exploitation)
L’excédent brut d’exploitation (EBE) est le résultat de l’exploitation avant amortissements, provisions, charges financières et impôt. Il sert souvent de base à la valorisation d’un hôtel.
ERP (établissement recevant du public)
Bâtiment où des personnes extérieures sont admises. Un hôtel est un ERP de type O, soumis aux règles de sécurité incendie et d’accessibilité du Code de la construction et de l’habitation.

Fonds de commerce hôtelier
Le fonds de commerce hôtelier est l’ensemble des éléments affectés à l’exploitation d’un hôtel (clientèle, nom commercial, droit au bail, mobilier, matériel, licences), à l’exclusion de l’immeuble.
Franchise hôtelière
La franchise hôtelière est le contrat par lequel un exploitant indépendant opère son hôtel sous la marque d’un réseau, avec ses standards et sa distribution, contre redevances.

Garantie d’actif et de passif
Engagement du cédant de titres d’indemniser l’acquéreur, ou la société cédée, d’un passif né avant la cession ou d’une diminution d’actif qui n’avait pas été révélée.
GOP (gross operating profit)
Le GOP (gross operating profit) est le total des revenus d’un hôtel moins les coûts des départements opérationnels et les charges non réparties, avant honoraires de gestion.

Lettre d’intention (LOI)
Document par lequel un acquéreur formalise son offre (prix, périmètre, financement, conditions suspensives, calendrier) et sollicite le plus souvent une période d’exclusivité.
Loi Hoguet
Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 qui réglemente l’activité des intermédiaires dans les opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce : carte, garantie financière, mandat écrit.

Mandat exclusif
Mandat écrit par lequel le propriétaire confie à un seul intermédiaire, pour une durée limitée, la mission de rechercher un acquéreur et de négocier la cession de son actif.
Mémorandum d’information
Document nominatif remis sous accord de confidentialité, qui présente en détail l’actif, son exploitation, son cadre juridique, l’opération proposée et le process de cession.
Multiple d’EBE
Rapport entre la valeur d’une activité et son excédent brut d’exploitation (EBE) retraité, utilisé pour estimer ou comparer la valeur d’un fonds ou d’une société hôtelière.
Murs et fonds
Une cession « murs et fonds » porte à la fois sur l’immobilier de l’hôtel (les murs) et sur le fonds de commerce qui l’exploite : l’acquéreur devient propriétaire et exploitant.

Off-market
Mode de cession sans publicité ni annonce, où l’actif est présenté individuellement à un nombre restreint d’acquéreurs qualifiés, après accord de confidentialité.

Prix moyen (ADR)
Le prix moyen, ou ADR (average daily rate), est le chiffre d’affaires hébergement HT divisé par le nombre de chambres vendues sur la période.
Protocole de cession
Contrat qui fixe les conditions définitives de la cession (objet, prix et mécanisme de prix, conditions suspensives, garanties, calendrier) jusqu’au closing.

RevPAR
Le RevPAR (revenue per available room) est le chiffre d’affaires hébergement HT divisé par le nombre de chambres disponibles sur la période, soit le taux d’occupation multiplié par le prix moyen.

Sale & lease-back
Le sale & lease-back est la vente des murs d’un hôtel par son propriétaire-exploitant à un investisseur, qui les lui loue aussitôt : l’exploitant garde le fonds et libère des liquidités.
Share deal
Un share deal est la cession des titres (actions ou parts) de la société qui détient ou exploite l’hôtel : l’acquéreur reprend la société avec ses actifs, ses contrats et son passif.

Taux d’occupation
Le taux d’occupation (TO) d’un hôtel est le nombre de chambres vendues divisé par le nombre de chambres disponibles sur une période, exprimé en pourcentage.
Taux de capitalisation
Rapport entre le revenu net d’un immeuble et sa valeur vénale hors droits, utilisé pour valoriser des murs par capitalisation du loyer ou du revenu d’exploitation.
Teaser
Le teaser est un document court et anonyme qui présente une opportunité de cession à des acquéreurs présélectionnés, avant tout accord de confidentialité, sans révéler l’actif.

Un projet de cession ?
Parlons-en, en toute discrétion.