Mémorandum d’information

Le mémorandum d’information est le document de présentation détaillée d’un actif à céder. Il est remis à un acquéreur après la signature d’un accord de confidentialité et succède au teaser, qui reste anonyme. Il ne constitue ni une offre de vente ni un engagement contractuel : les informations viennent du vendeur, elles ne sont pas auditées, et l’acquéreur les vérifie lui-même en due diligence.

En hôtellerie

Un mémorandum hôtelier couvre en général :

• la localisation, le marché local et les établissements concurrents
• le bâtiment, les chambres, les services, l’état technique et les travaux à prévoir
• l’exploitation sur plusieurs exercices : taux d’occupation, prix moyen, RevPAR, chiffre d’affaires, charges de personnel, EBE publié puis EBE retraité, chaque retraitement étant justifié par une pièce
• le cadre juridique : structure de détention, titres de propriété, bail commercial, contrats de franchise ou de gestion, autorisations, classement ERP
• le périmètre de l’opération, ses principes fiscaux, le prix et ses modalités
• le calendrier du process et le contenu attendu de la lettre d’intention

Dans une transaction

Chaque exemplaire est nominatif, numéroté et filigrané au nom du destinataire. Lorsque le personnel ne doit rien savoir, la divulgation peut se faire en deux temps : un mémorandum d’abord anonymisé, puis l’identité, l’adresse et les photos remises au stade de la visite ou de la lettre d’intention, dans un document séparé.

Un point connu du vendeur et omis du mémorandum finit presque toujours par ressortir en audit. Il pèse alors davantage sur la négociation que s’il avait été annoncé.

À ne pas confondre avec

• Le teaser, qui tient en deux pages et ne doit pas permettre d’identifier l’hôtel.
• La data room, qui rassemble les pièces justificatives auxquelles le mémorandum renvoie.

La préparation de ces documents est décrite dans le process de cession.