Sale & lease-back

Le sale & lease-back (cession-bail) est l’opération par laquelle le propriétaire-exploitant d’un hôtel vend les murs à un investisseur et les reprend aussitôt à bail. Il conserve le fonds de commerce et l’exploitation, et transforme un actif immobilier en liquidités, en contrepartie d’un loyer.

En hôtellerie

L’opération sert à financer un programme de travaux, à réduire un endettement, à préparer une transmission ou, pour un groupe, à arbitrer son patrimoine immobilier sans quitter ses établissements. L’investisseur achète un loyer : la valeur des murs dépend du montant de ce loyer, de la durée ferme du bail et de la solidité financière du locataire. Le bail est en général long, avec une répartition des charges et des travaux négociée spécifiquement, y compris les grosses réparations.

Dans une transaction

Le point d’équilibre est le loyer. Un loyer élevé augmente le prix des murs, mais il pèse sur l’EBE et donc sur la valeur du fonds que l’exploitant garde. Le loyer doit rester soutenable : on le mesure par le ratio loyer / CA et par la couverture du loyer par l’EBE avant loyer, sur plusieurs exercices et dans un scénario de recul de l’activité. Les autres points se négocient en même temps que le prix :

• durée ferme et conditions de renouvellement
• indexation et éventuel déplafonnement
• répartition des travaux et du renouvellement des équipements
• garantie de la société mère, option de rachat éventuelle

Comme tout arbitrage, l’opération se conduit sans alerter inutilement franchiseur, banques et équipes, tant que les termes ne sont pas arrêtés.

À ne pas confondre avec

• Le crédit-bail immobilier, qui est un financement : le preneur a vocation à redevenir propriétaire en fin de contrat.
• La cession des murs occupés à un investisseur par un propriétaire qui n’exploite pas l’hôtel : le bail existe déjà, rien n’est créé.

Pour un arbitrage hors marché : le Cercle.