Taux de capitalisation

Le taux de capitalisation est le rapport entre le revenu d’un immeuble et sa valeur vénale hors droits. Appliqué en sens inverse, il permet de valoriser des murs à partir du revenu qu’ils produisent : c’est la méthode par capitalisation du revenu, courante pour les murs d’hôtel loués à un exploitant.

Calcul

Valeur hors droits = revenu net / taux de capitalisation

Taux de rendement = revenu net / valeur droits inclus

Les deux taux portent sur le même revenu mais pas sur la même valeur. Le taux de capitalisation se rapporte au prix hors frais d’acquisition, et le taux de rendement au coût total supporté par l’acquéreur, droits et frais compris. À revenu égal, le taux de rendement est donc plus faible. Il faut toujours préciser de quel taux on parle, et si le revenu est brut ou net des charges non récupérables.

En hôtellerie

Pour des murs loués, le revenu capitalisé est le loyer, apprécié au regard de ce que l’exploitation peut supporter : un loyer trop lourd par rapport au chiffre d’affaires ou à l’EBE fragilise la valeur des murs eux-mêmes. Pour un hôtel en murs et fonds, l’approche peut porter sur un loyer théorique et se recoupe avec le multiple d’EBE et les valeurs par chambre.

Le taux retenu varie selon :

• la localisation et la liquidité du marché local
• la durée ferme résiduelle du bail commercial et la solidité de l’exploitant
• l’indexation du loyer et la répartition des charges et travaux
• l’état de l’immeuble et les CAPEX à prévoir
• le niveau des taux d’intérêt au moment de l’opération

À ne pas confondre avec

• Le multiple d’EBE, qui valorise une activité et non un immeuble.
• Un taux bas avec un mauvais investissement : à revenu égal, un taux plus bas correspond à une valeur plus élevée, et les taux ne se comparent qu’à définitions identiques.

Une estimation argumentée précise les hypothèses retenues pour chaque méthode.