Multiple d’EBE

Le multiple d’EBE est le rapport entre la valeur d’une activité et son excédent brut d’exploitation. Il sert à estimer la valeur d’un fonds de commerce ou d’une société hôtelière, et à comparer des transactions entre elles. C’est une méthode de recoupement : elle ne remplace ni l’analyse de l’exploitation ni les autres approches de valorisation.

Calcul

Valeur d’entreprise = EBE retraité × multiple

Valeur des titres = valeur d’entreprise − endettement net, avec les ajustements de BFR prévus au protocole

L’EBE retenu est un EBE normatif, retraité pour représenter ce que l’actif produira entre les mains d’un acquéreur : rémunération du dirigeant ramenée au marché, loyer intra-groupe ramené au marché, éléments exceptionnels neutralisés. Chaque retraitement doit être justifié par une pièce, car l’acquéreur les recalcule tous. Lire un multiple suppose de savoir sur quel EBE il porte : publié ou retraité, historique, sur douze mois glissants ou prévisionnel.

En hôtellerie

Le multiple varie d’un actif à l’autre. Les principaux facteurs :

• le périmètre : fonds seul, dont l’EBE supporte un loyer, ou murs et fonds
• la localisation et la profondeur de la demande
• la catégorie, le positionnement et la dépendance à une enseigne
• le bail : durée résiduelle, poids du loyer dans le chiffre d’affaires, risque de déplafonnement
• l’état de l’actif et les CAPEX à prévoir, qui viennent en déduction
• la régularité de l’EBE et sa dépendance au dirigeant
• les conditions de financement au moment de l’opération

À ne pas confondre avec

• Le taux de capitalisation, qui rapporte un revenu à la valeur d’un immeuble.
• Un multiple de fonds seul et un multiple appliqué à un ensemble murs et fonds, qui ne se comparent pas entre eux.

Une estimation argumentée croise ces méthodes et documente chaque hypothèse.